זכות רכושית - זכות שניתנת להערכה כספית, לדוגמא זכות בעלות במכונית

זכות אישית - זכות שלא ניתנת להערכה כספית. לדוגמא, הזכות לשם טוב

מה ההבדל בין זכות

in rem

לזכות 

in personam

in rem

זכות שטובה כלפי כולא עלמא

in personam

זכות כלפי חייב מוגדר

זכות קניינית 

in rem+ רכושית

זכות עקיבה:למעשה בתקנת שוק הקניין הולך עם הנכס וניתן לעקוב אחריו ולדרוש אותו

עבירות הזכות: אם הוקנתה זכות בקניין היא עוברת גם לרוכש הבא של קניין באופן אוטומטי

א.השאלה היא מי צריך להרוויח ולא אם ירוויח, לעסקה היעילה נגיע בכל מקרה ע"י מכירה של הקונה הראשון את הנכס לקונה השני 

נגד-אם למוכר יכולת טובה יותר לאתר הפרות יעילות מאשר לקונה לא יהיו לו תמריצים לעשות זאת ובנוסף יש מצב בהם הקונה השני לא יוכל לבצע את העסקה היעילה

ב.טענת פרופ' פרידמן, לא ברור שיותר זול לדרוש שתהיה עסקה אחת שתביא לשרשרת תביעות לפיצויים חוזייים במקום שתי עסקאות, עסקת שחרור ועסקה יעילה

ג.עקרון הוודאות נשמר בזכות סעיף 9 וזה חשוב לטווח הארוך

הכללה לגבי ההסתמכות:ישנה הנחה שקונה ב' שרשם את העסקה הסתמך יותר. זה לא תמיד נכון

מזעור תקופת זמן הסיכון:מניחים שקונה ב' תם לב ורוצים לתמרץ אותו לצמצם את הזמן המסוכן בין התחייבות לרישום

עצימת עיניים:מספיק שחשד שישנה בעיה בשביל שיחשב כחסר תום לב

אי בדיקת הנכס:חוסר קיום בדיקות שסביר שהיה צריך לבצע בנכס יחס לחוסר תום לב

ס' 34 לחוק המכר:נכס נד שנמכר ע"י סוחר במהלך העסקים הרגיל יקבל בעלות גם אם הבעלות אחרת

ס' 10 לחוק המקרקעין: מעודדים הסתמכות על המרשם. "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה והסתמכך בתו"ל על הרישום, זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון

מקרקעין לא רשומים: כמעט ואין, לא הגיעו לרישום במרשם

מקרקעין רשומים אך לא מוסדרים:טרם עברו תהליך הסדר, כ4% מהקרקעות

מקרקעין רשומים ומוסדרים: 96% מהמקרקעין, עברו תהליך הסדר

נימוק טכני: זכות הקדימה נמצאת בחוק המקרקעין ליד זכויות קניין

נימוק מדיניות: הזכות תהיה אפקטיבית רק אם תוכל לעמוד מול צדדים שלישיים

א.בבחינת שאלת הקנייניות יש לבחון את עבירות הזכות לפי בדיקה של מה שעובר. זכות הנאה ניתנת להעברה לגבי כל זכות רכושית לעומת חובה הכובלת את מקבל הקניין וזו אפשרית רק אם מדובר בזכות קניין

ב.בירושה מתבצעת העברה מלאה של זכויות חובות לעזבון לפיכך גם מבלי להחליט באופן סופי האם זכות קדימה היא קניינית היא מועברת בירושה

ג.לא ברור האם זכות קדימה מהדין היא קניינית בגלל דרכי ההנמקה השונים של השופטים

א. דיירות מוגעת היא זכות מכוח הדין ולכן אינה זכות קניין. ביקורת:אין קשר בין השאלה האם זכות נוצאת ע"פ דין לבין היותה זכות קניין. בנוסף אפשר לראות בה גם הסכמית ולא רק מכוח הדין

ב.תוכן הזכות שלילי: רק חסיון מפני פינוי ולא תכונה פוזיטיבית. ביקורת:גם זו לא תכונה שמזהה

קנייניות, אולי אפילו להפך לפעמים זה כן מזהה

ג.לא הגיוני ששכיות ל-6 שנים דורשת מסמך בכתב ודיירות מוגנת לא

א.יתכן ולפעמים נראה בבעל הזכות כפועל שלא בתום לב ואז לא תעמוד לו הזכות שביושר

ב.ס'14(ב) לחוק המקרקעין נראה מיותר שכן עוסק בהגנה שנותנת הערת אזהרה. חלק מהשופטים אומרים שהסעיף לא יותר כי הוא עדין יהיה רלוונטי בפשיטת רגל ולא בעיקול, אולי אפשר לטעון שלא לרשום ה"א זה חתו"ל. יכול להיות שהסעיף כן מיותר

בעד:מבחינה משפטית אין הבדל בין נושה אחד לכמה נושים ואם יש זכות מהותית היא טובה גם מול נושים רבים. זוהי הרחבה טבעית ומתבקשת

נגד:נימוק טכני-ס'9 לחוק המקרקעין עוסק בעסקאות סותרות ולא במקרים של פשיטת רגל אבל על פניו הנימוק הזה היה רלוונטי גם ביחס להלכת אהרונוב עצמה; נימוק מהותי-מדובר בפגיעה בנושים רבים. חלקם, בניגוד לאהרונוב, יכולים להיות נושאים לא רצוניים (כמו נושי נזיקין). אפשר לטעון שהלכת אהרונוב תתן דווקא כוח לנושים חזקים כמו בנקים שממילא יכלו לקחת בטוחות

א. פס"ד כספי כשנקרא בהתאם לשאלה הקודמת

ב. אין הבדל בניתוח בין נושה אחד למספר נושים. עם זאת, מודגש ששילמו את כל מחיר הדירה וזה לא דרישה באהרונוב. דווקא לנושים עדיף ההפך, כי אז יוכלו לעקל את התשלום על הנכס

א. צריך להציג מסמך בכתב מאחר ומדובר בעסקה במקרקעין

ב. צריך להוכיח שהמתחייב עצמו הוא בעל הקניין

א. יש בנושא רק ראשית פסיקה ולא ברור שהלכת אהרנוב תכחול בפירוק בכל מקרה

ב. גם באהרונוב היו שופטים ששמו כוכבית והזהירו שבחתו"ל יתכן ולא יוכלו להסתמך על ההלכה

הקונה:הוא עשה את המקסימום למנוע עסקאות סותרות. בנוסף בדיקת המרשם ע"י השוכר פשוטה יחסית

השוכר:

א.שיקולי הפטור מרישום שכירות קצרה מצדיקים גם פטור מבדיקת המרשם

ב.בהצעת חוק המקרקעין היה סעיף שייחס ידיעת הכתוב במרשם אבל המחוקק הוריד אותו

ג. אפשר לפרש את ס' 127(ב) כמגן בפני רישום עסקה סותרת ולכן עסקה שאינה דורשת רישום אינה מוגנת

א.לא תישלל עדיפות מראשון שלא יכול היה משפטית לרשום הערת אזהרה

ב.לא תישלל עדיפות אם החוזה מגביל רישום הערת אזהרה

ג.זמן סביר:לא ברור מהו רק ידוע ש-17 שנה זה יותר מדי

ד.הקונה הראשון מחזיק בנכס: זה נותן פומבי להחזקה

ה. ידיעה בפועל של השני מייתרת את דרישת ה"א

ו.השני צריך להוכיח כתנאי שהוא בדק את המרשם מראש

ז.ביחסים של בני זוג הלכת השיתוף תחול גם בלי רישום של הערת אזהרה

נקבעת החמרה עם עסקאות מתנה והחלה יותר מחמירה בזמן הנדרש לרישום ה"א במתנה. שני הנימוקים:

א. אי רישום ה"א מהירה

ב.חוק המתנה: מציעים לראות בעסקה סותרת כחזרה מעסקת המתנה. מנגד, לא בודקים את החריגים של סעיף 5 לחוק המתנה

א. מדובר בשאלה מאוד ערכית שקשה להפריד אותה מהשקפת עולם ליברטנית מול סוציאלית

ב. ההגדרה של קניין רחבה מאוד ולכן לא סביר שיהיה רק מבחן אחד לפגיעה

א.פגיעה ספציפית מול כללית:ככל שהפגיעה כללית כך נראה שיש פחות צורך לפצות

ב. פגיעה בנכס מסוים לעומת פגיעה בעושר באופן כללי: גם כאן נעדיף את הכללי יותר ונפצה פחות

ג. פגיעה מכוונת לעומת פגיעה לא מכוונת: נפצה שהפגיעה היא תוצאת לוואי לא רצויה

א.הסתמכות:האם בניתי על התכנון שהשתנה

ב.גובה הנזק: כמה שיותר גדול יותר נפצה

ג.הבחנה בין נכסים אישיים ונחלפים(השקעה)- יתרן ונכס אישי לא נפקיע בכלל

ד.עליות מתן פיצוי

ה.מידת הפיזור של הנזק - נזק על הרבה אנשים פחות נפצה מאשר נזק גדול על אדם אחד

פס"ד און:מכריחים את הבורסה להכניס סוחר מסויים לתחומה.

פס"ד נעאמנה: מפצים נזיקית על אי הכנסה לבריכה משיקולים בלתי שיוויוניים

א. מבחן כוונה - האם הכוונה שיהיה מחוב חיבור של קבע. פס"ד אדיב נ' רפאל - דירה ללא כל תכולה בסיסית

ב. מבחן ההסתמככות - לרוב מדובר על הסתמכות צד שלישי כי הצדדים יודעים למה הכוונה

א. סעיף 78 קובע שניתן להשכיר חלק מסויים של החלקה

ב. זיקת הנאה ללא החזקה מאפשרת פיצול

ג. בית משותף - סעיף 54 קובע שדירה בבית משותף יכולה להיות מושא לבעלות ייחודית.

א. רכישה "מקורית" - יש רגע שבו הנכס היה מחוסר בעלים בגלל שהבעלות לא הועברה מהבעלים הקודמים לחדשים - רכישה בהפקר

ב. רכישה "מסורית" -  כשיש העברה - ירושה, ברגע שהאדם נפטר הנכס הועבר ליורש

א. כפיפות לחובות: תופס נכס הפקר אינו כפוף לחובות הבעלים לעומת היורש שכן

ב. הנאה מזכויות: לא ניתן להפקיר זכויות אבל כן ניתן לרשת אותן

ג. שימושים - המדינה לא מוגבלת במה שהיא יכולה לעשות בנכסי הפקר אבל ס' 17 לחוק הירושה מגביל את המדינה בשימוש שהיא ירשה

א. מבחן הכתובת הטבעית (ברק) - בעל הרשותת יהיה זה שאם הזיקה שלו מספיק הדוקה כך שהוא הכתובת הטבעית למאבד לחזור לשם

ב. מבחן הפיקוח והשליטה האפקטיבית (אלון) - רשותו של אדם אחר היא אם לבעל המקום יש פיקוח ושליטה אפקטיביים על המקום. זה המבחן בפ"ד פרקר הבריטי

א. פגיעה בהגינות:אם הבעלים חוזר הוא בכל מקרה יקבל את האבידה ולא בעל הרשות. יש כאן פגיעה בתמריץ להשיב אבידות, עדיף לקחת ולברוח

ב. המבחן מצמצם בצורה קיצונית את ס' 2 שקובע שהמוצא הוא זה שצריך להתייחס אליו ופוטר את הבעלים של השטח מאחריות לשטחו

ג. המבחן אינו רלוונטי במקרה של גניבה שכן אז שום מקום אינו הכתובת הטבעית למצוא את האבידה. בפס"ד רוטגר נקבע שהשבת אבידה כן חל על מצב של גניבה שהוסתרה

שיקולים ראייתיים

א. הרצון להגן על נתבעים מפני תביעה רעה שיהיה קשה להם להתגונן ממנה

ב. הגנה לרוכשים - דורשים מהם לבדוק אחורה רק עד תקופת ההתיישנות

ג. אניטרס הציבור - למערכת קשה לברר טענות ישנות

נימוק הויתור- רואים בתובע כמוותר משום שהתמהמה כל כך הרבה זמן

השתק - הגנה על הנתבע. אחרי תקופה ארוכה נרצה להגן על הסתמכות הנתבע אפילו בתביעה טובה

אינטרס ציבורי כללי - הצידוק להתערבות של המדינה והמשפט הולך ופוחת עם השנים

סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע שאין התיישנות במקרקעין מסודרים. שלושת הסיבות לרלוונטיות הן

א. יש עדין 4% לא מוסדרים שבהם התיישנות אפשרית וזה הרבה שטח

ב. הסיפא של סעיף 159(ב) קובעת שאם 25 שנות ההתיישנות חלו פיני 190 אז כן תהיה זכות

ג. לפי פס"ד חוסין זכות חוזית במקרקעין כן מתיישנת, בניגוד לזכות קניינית

ד. יש התיישנות לפי סעיף 94 לצורך יצירת זיקת הנאה גם במקרקעין מוסדרים

א. החזקה נוגדת - צריך להוכיח שההחזקה במקרקעין לא נובעת מהתובע אלא שההחזקה מתריסה כנגד התובע

ב. טענת זכות - חייבים לטעון ש"אני בעל הזכויות האמיתי: אך אין צורך להוכיח זאת בגלל ההתיישנות. זו הצהרה וולנטרית שלא צריך להביא לה ראיות

א. סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמאני - תובע פרטי והקרקע היא מסוג מירי צריך טענת זכות

ב. סעיף 79 והקרקע מירי, התובע הוא המדינה והמחזיק גם מעבד את הקרקע צריך טענת זכות

א. כל טענת התיישנות בקרקע מולק אין שום סעיף שדורש טענת זכות

ב. סעיף 78 קובע שכאשר התובעת היא המדינה והקרקע מסוג מירי אבל יש החזקה בלבד, ללא עיבוד, אין דרישה לטענת זכות והדבר ינדן לפי חוק ההתיישנות

א. החלת הלכת שיבלי - לא לאפשר לרשות את המחזיק כך שהמדינה תרשם כבעלת הקניין אבל לא תוכל לסלק אותו מכוח התיישנות

ב. סילוק המחזיק לפי ס' 81 לפקודת ההסדר - יבטל את זכות המחזיק לאחר ההסדר והוא יזרק מהקרקע

ג. חכירה לדורות מכוח התיישנות - בגלל חוק היסוד אי אפשר לתת בעלות אבל חכירה לדורות

מקרקעי ציבור - מקרקעי ישראל ומקרקעי הרשויות המקומיות ותאגידים סטטוטורים

מקרקעי ייעוד - תת קטגוריה של מקרקעי ציבור, כאלה המשמשים לתועלת הציבור. לגביהם אין התיישנות כלל

א. במקרקעי יעוד אין התיישנות

ב. תקופת ההתיישנות במקרקעי ציבור תחל רק לאחר הרישום בטאבו על שם העירייה

ג. במקרקעי ציבור אין רכישת זיקת הנאה מכוח התיישנות

בימה"ש מפרש את השתיקה נגד המחזיק, כאילו מעידה על הסכמה. 

פס"ד מזרחי: נקבע שהייתה הסכמה חלקשה שהפסיקה אחרי 22 שנה.

פס"ד רשות הפיתוח - אפשר לראות בשימוש שנעשה בלא התנגדות הבעלים משום הסכמה שבשתיקה. דרך נוספת היא בדרישת הסכמה נוגדת מעשית, כזו שמפריע לתובע ולא רק משפטית

א. ס"ק ב מאפשר להפסיק את מרוץ ההתיישנות באמצעות הודעת התנגדות לכך ולא רק באמצעות תביעה

ב. לאחר ההתיישנות יש התיישנות מהותית שמקנה

זכות קניין

ג. הזכות אפשרית גם במקרקעין מוסדרים

א. מבחן היחס בין התובע לנתבעים - השופט חיים כהן בפרשת יעקובסון - נדרש שאותה עילת תביעה שהייתה לתובע כלפי הנתבע הראשון תעבור לחלוטין כעילת תביעה חדשה נפרדת ועצמאית לנתבע השני ושלא יהיה ניתן יותר לתבוע את הראשון. לדוגמא בירושה.

ב. מבחן עילת התביעה - השופט ברנזון בפרשת יעקובסון - אם עילת התביעה של התובע את הנתבע היא נזיקית אז אין חליפות אבל אם היא קניינית אז יש

ג. מבחן קשר ההעברה המשפטי - השופט חיים כהן בפרשת סטרכילביץ' - הוא אומר שצריך לבדוק קשר העברה משפטי:הורשה, מכירה ומתנה יצרו חליפות. כשאין קשר בין המחזיקים לא תהיה חליפות

א. רישום עסקאות - המדינה אינה לוקחת אחריות על תוכן המרשם, כמו בארה"ב. אין תקנ"ש במקרקעין. מתפתח ביטוח רישום.

ב. רשיום זכויות - המדינה לוקחת אחריות על המרשם. קיימת תקנ"ש במקרקעין

א. שריון מיידי - כל רוכש בתו"ל מקבל את הזכות. בפס"ד וולקר, למרות זיוף החתימה הזכות עוברת. ההצדקות לכך הן: שמירה על בטחון הרוכשים וקיומה של קרן פיצויים שקיימת ודואגת לבעלים המקורי.

ב. שיריון דחוי - הגנה רק אם במרשם עצמו יש טעון. לא מגן בפני רמאות בזיהוי הבעלים. פס"ד מרטין, ההצדקות הן: הגנה בפני העבר, לא בפני ההווה וצריך לתמרץ אדם לדאוג שהעסקה נכונה גם שהמרשם נשאר נכון

א. שליטה על העברת הקרקע לזרים

ב. שליטה על ניצול המקרקעין

א. צריך תב"ע שמייעדת את הקרקע למבנה שיש בו לפחות 2 קומות ו-4 דירות

ב. דרישה לקרקע עירונית, מגורים או תעסוקה - שימושים מסחריים ותעשייתיים

א. המוכר עוסק במכירת נכסים מהסוג הנמכר

ב.העסקה הייתה במהלך עסקיו הרגילים של המוכר

ג. הקונה קנה את הנכס בתו"ל

א. שיקולי אשם - עושים סוג של הכללה שבוחנת את מידת האשם של הקונה והבעלים במצבים מסויימים

ב. שיקולי יעילות - לכאורה הרחבת תקנ"ש עוזרת לאנשים רעים אבל מנגד ניתן לטעון שהיא מתמרצת בעלים להתגונן מגניבה. טענות היעילות האימיתית -יותר קל לבטח גניבה מאשר לבטח קניה שלא נכונה

הוויכוח הוא בין הגישה האוביקטיבית לתקנ"ש ולבין הגישה הסוביקטיבית.

א. בעד הגישה הסוביקטיבית - השופט טירקל מסביר שכל הדרישות בסעיף הן ראיות לתו"ל

ב. בעד הגישה האוביקטיבית: תו"ל זה לא הכל

דרישת התמורה - קונה ששילם סכום זעום מתמודד מול בעלים ששילם הרבה יותר

קנייה מסוחר במהלך עסקים רגיל - הרציונאל הוא שקנייה מחנות נתפסת בטוחה אוביקטיבית